El despegue de las casas de alquiler

Expectación. Ésta es la palabra que mejor define el mercado inmobiliario al inicio del nuevo curso. Aunque los expertos del sector llevan tiempo hablando de desaceleración, parece que los primeros síntomas ya están aquí. La caída en los ritmos de venta y la disminución de las visitas de los compradores a las casetas de obra son una realidad y, con toda probabilidad, a finales de año se traducirá en una menor subida de los precios. Si en 2016 el incremento fue de un 17,35%, este año apenas superará el 10%.

Sin embargo, esta perspectiva no preocupa al sector, que considera que la caída será muy suave y moderada. «Es lo que se perseguía», señalan algunas de las fuentes consultadas por este suplemento. No obstante, habrá que esperar a ver qué pasa, porque, de momento, no hay movimientos definitivos, sólo tímidos apuntes. De hecho, algunos profesionales consideran que el momento de impasse que se está viviendo en el sector inmobiliario actualmente es debido a la expectación que las medidas políticas anunciadas por los distintos gobiernos están causando. El deseo de poder comprar casas más baratas, optar a una oferta de alquiler mejor y más amplia o contar con nuevas ayudas hace que algunos ciudadanos no tomen aún la decisión de comprar o arrendar. Pero, ojo, porque los proyectos políticos no se materializarán en un día y, hasta entonces, habrá que mover ficha, sobre todo si la necesidad de vivienda apremia.

Más tranquilizadoras son las noticias para los que ya han adquirido casa. Y es que, a pesar de los continuos anuncios procedentes de diversas fuentes, los tipos de interés no parece que vayan a sufrir incrementos desorbitados.

El mercado inmobiliario inicia el nuevo curso con muchas expectativas de cara al futuro próximo pero con poco movimiento inmediato. Y es que, muchos ciudadanos permanecen aún a la espera de que las medidas anunciadas por el Ministerio de Vivienda sean llevadas a la práctica, a pesar de haber pasado ya más de cinco meses desde que se formó el nuevo Gobierno.

Los demandantes de casas ansían la puesta en el mercado de una mayor oferta de viviendas de protección pública a precios más razonables, así como en régimen de alquiler, y las ayudas pertinentes para poder hacer frente a los pagos que conlleva el acceso a una vivienda.

Estos son precisamente los objetivos del Plan de Choque de la ministra María Antonia Trujillo, aunque «los primeros frutos tardarán en llegar porque, en el mercado inmobiliario, las cosas tienen su ritmo y llevan un tiempo; por ejemplo, levantar un piso supone casi dos años», advierte José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Pero en Madrid, aparte del plan estatal, los proyectos puestos en marcha por el Gobierno de la Comunidad, como el Plan de Vivienda Joven en Alquiler, así como los planificados para desarrollar de forma inmediata por el Ayuntamiento de la capital, con la revitalización del centro como plato fuerte, mantienen a los particulares en jaque.

Así pues, la característica que preside el comienzo del cuarto trimestre del año es la expectación, si bien se empieza ya a conjugar con otra que a medida que transcurra el tiempo se irá consolidando: la desaceleración. La ralentización en los ritmos de venta es ya una realidad del mercado inmobiliario y a finales de año la subida de los precios de las viviendas nuevas «rondará el 10%», según pronostica Ángel Bergés, director general de Analistas Financieros Internacionales (AFI), frente a un 17,35% de 2003, según datos del Ministerio de Fomento. La mayoría de las fuentes consultadas por este suplemento coincide con esta estimación.

«Se está produciendo el aterrizaje suave pronosticado. Los precios no están bajando, sino que han dejado de crecer de una manera tan desmesurada. Y seguirán subiendo hasta llegar a un punto de equilibrio», señala Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

«De momento disminuyen las visitas, pero no las compras, aunque este dato se traducirá en un futuro en menos adquirentes, obviamente. Pero la menor subida de los precios se producirá de forma muy suave, no será nada traumático para el sector, al contrario; es lo que se pretende», puntualiza Gustavo Saiz, director de Tasaciones Hipotecarias.

Este nuevo comportamiento del mercado no preocupa, por el momento, a los profesionales del sector, quienes consideran que sigue y seguirá gozando de muy buena salud. «Aún hay demanda de vivienda no satisfecha y las bolsas no ofrecen la suficiente garantía como para llevarse a los pequeños inversores», añade Martí, quien considera que, «como ocurre casi siempre en todos los campos, los productos más afectados serán los de precios medios, y no las casas más baratas ni la más caras».

Además de con el tipo de producto, «el precio de la vivienda va también en relación con la capacidad adquisitiva; así, seguirá siendo mayor donde el poder adquisitivo sea más alto. Las menores subidas comenzarán a darse en las zonas de la periferia», considera Estevas-Guilmain. «En las zonas centrales el precio va a seguir subiendo: tiene más servicios y equipamientos y el suelo escasea, por lo que es más caro». No obstante, «existe una economía muy sana en nuestro país, los intereses son bajos y los plazos largos, por lo que las nuevas tendencias no suponen ningún problema para el sector», añade el vicepresidente de Sociedad de Tasación.

Esto en lo que a nueva construcción se refiere. Pero, ¿cuál será la evolución del mercado de la vivienda de segunda mano? «La usada va a remolque de la nueva», pone sobre la pista José Luis Estevas-Guilmain. Y, efectivamente, según coinciden en apuntar los profesionales del sector, la contención de la subida de precios será la nota dominante en su evolución, e igualmente se tratará de una desaceleración muy moderada.

De momento, «se está tardando más en vender, pero en cuanto a precios no hay bajadas significativas», dice Gustavo Saiz, director de Tasaciones Hipotecarias. Hay que tener en cuenta que la vivienda de segunda mano difiere en un punto muy importante con la de nueva planta: se ubica en zonas consolidadas donde, como pasa en Madrid, «no hay suelo, y por tanto hay que pagar lo que te pidan por ella», apunta Pablo Chicharro, consejero de la franquicia inmobiliaria Look & Find.

Según Chicharro, se estaba viviendo un momento de parón debido a todas las medidas políticas que se han anunciado para la vivienda: «La gente ha estado a la espera, aunque ya se está rompiendo ese momento de ‘impasse’, y todo parece apuntar a que el mercado seguirá estable, como estaba, pero más calmado».

La previsión de subida de los precios a finales de año superará o, al menos, rondará los dos dígitos, según algunos expertos del sector. «Hay que tener en cuenta que cuando acabas de formalizar la compraventa el ciudadano ha pagado ya un 10% más de lo que le costó la casa, y eso lo va a repercutir en la posterior transmisión, para no perder dinero, así que el incremento del 10% está asegurado».

Otros expertos consideran que «ni siquiera se alcanzará esta subida del 10%», tal y como señala Fernando Encinar, director de Comunicación de idealista.com.
De todas formas, igual que ocurre en el mercado de nueva, no existen motivos de alarma. «Antes del verano parecía que la situación se ponía difícil, pero se han seguido haciendo operaciones y el mercado se sostiene. Eso sí, la situación ya no es la de hace un año. La oferta sigue siendo alta pero ya no hay tanta demanda», dice Javier Sierra, presidente de Re/Max.

Respecto a la evolución de uno de los segmentos del sector que a todas luces se presentaba como gran protagonista de este curso, a juzgar por el interés que a políticos, profesionales y particulares ha suscitado en los últimos tiempos, tampoco se avecina una revolución, aunque existen ya indicios para pensar que, poco a poco, algo se va a mover en el mercado de alquiler.

Parece que las medidas anunciadas por el Gobierno, así como las políticas de los gobiernos autonómico y municipal de Madrid destinadas a fomentar este régimen de tenencia están obteniendo ya las primeras respuestas.

Aunque la mayoría de los planes aún no se ha puesto en marcha, el simple hecho de mostrar la intención de mejorar el precario y raquítico mercado de alquiler está animando a los propietarios a colgar el cartel de «Se alquila» en los balcones de las casas que permanecían vacías. «Yo veo bastantes más carteles ahora», observa Martí.

Pero quizá la razón no sean las intenciones políticas, sino el hecho de que «se han entregado muchas viviendas ahora que eran inversión, por lo que automáticamente sus propietarios las han sacado al mercado del alquiler. Es lo que ha ocurrido por ejemplo en Sanchinarro», explica Pablo Chicharro.

Además, «hay que tener en cuenta que el mercado del alquiler se mueve por periodos, y septiembre es uno de los momentos en los que hay mayor actividad, por lo que es pronto para aventurarse a hacer pronósticos. Si se ha notado algo la contención de precios, quizás haya sido en los más baratos, pero los que oscilan entre 600 y 1.000 euros siguen al mismo precio», añade Chicharro.

Este profesional de la intermediación inmobiliaria también considera que se ha producido alguna modificación a la baja en la evolución de los precios en los productos más caros, por encima de los 1.500 euros, debido a que en muchos casos las empresas ya no costean la vivienda a sus empleados desplazados y «éstos no están dispuestos o no pueden pagar cualquier precio».

Lo que parece claro es que muy pocos pisos en ciudades como Madrid «cuestan menos de 500 euros», señala Chicharro. La oferta sigue sin ser suficiente y, de cara al futuro, el panorama no tiene visos de cambio «a no ser que el propietario se sienta respaldado, y eso aún no ha ocurrido», concluye.

Pero no se descarta que de cara al próximo año algo así vaya a suceder: «Posiblemente va a haber una explosión en el mercado de alquiler. Entre otras causas, porque mucha gente va a intentar vender viviendas a precios que el mercado ya no va a absorber, y esos propietarios, antes de bajar los precios prefieren ponerlos en alquiler», explica Encinar.

Fuera de lo que es el mercado de particulares, la entrada de los promotores en este segmento no parece que vaya a ser la tónica habitual en el nuevo curso: «De momento no hay ninguna medida que incentive su entrada en este mercado, con lo que no se auguran muchos cambios en este sentido», considera el secretario general de la APCE, Manuel Martí.

Está claro que la subida de precios es una de las cuestiones que más preocupa a los ciudadanos, sobre todo a aquellos que aún no tienen su necesidad de vivienda satisfecha. Pero para aquellas familias que ya han hecho su adquisición, la atención se centra en los tipos de interés. Sobre todo después de que varias fuentes hayan hecho saltar la alarma con el anuncio de repuntes considerables. Lo cierto es que, aunque no se descarta un incremento de los tipos, los expertos consultados por SU VIVIENDA no consideran que vayan a producirse cambios significativos o que tengan graves efectos en las economías domésticas.

De momento, el último dato que constata la normalidad del mercado hipotecario es la caída del Euribor. El principal índice para calcular los créditos para la vivienda descendió en agosto por segundo mes consecutivo, situándose en el 2,302%, según los datos provisionales, 59 centésimas por debajo de la cifra registrada en julio.

De cara al nuevo curso que ahora comienza, «el Euribor puede subir medio punto hasta finales de año, situándose en torno al 2,8% y, para finales de 2005, alrededor del 3,6%», según previsiones del Grupo de Estudios de Caja Madrid. Según esta entidad, «la subida no es preocupante. De hecho, mucha gente contrató su hipoteca con tipos de interés más altos». Una subida de medio punto, para una hipoteca de 120.000 euros a 25 años, puede suponerle a una familia unos 30 euros al mes, según Caja Madrid, «una cantidad asumible para la mayoría de los hogares».

Otras entidades estiman que hasta el próximo año no habrá aumento de tipos de interés; algunas, incluso, calculan que no se producirá antes de la primavera y, en cualquier caso, estarán por debajo del 3% a finales de 2005. Bankinter sitúa en el 2,50% los tipos para esa fecha. «Esto irá reflejándose progresivamente en el Euribor que, a 12 meses, podría repuntar desde el 2,30% actual hasta el 2,60% en diciembre de 2016.

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